中新社12月8日电 据最高人民法院官方微信公众号报道，最高人民法院从全国法院提起的诉讼中精选发布5个典型案例，以最大限度发挥典型案例的示范引导作用，统一审判规则，预防和化解财产纠纷，保护人民群众合法权益，维护社会和谐稳定。
一是引导依法合理保护权利，构建和谐产权关系。良好的房产关系必须由房产服务商和业主共同维护。双方必须依法行使权利、全面履行义务。案例1和案例2分别从房产服务商和业主的角度，引导双方合理维护自身权益。依法。案例1明确，房产服务提供者必须采用合理合法的方式为房产费的支付提供便利，不得采用限制业主使用小区门禁系统等超出合理限度的方式。案例2明确了房产服务合同与其他法律关系的关系，明确业主不能以房屋设计不合理或者其他不属于房产服务商义务范围的事项拒绝缴纳房产费。指导业主正确区分责任主体，依法主张权利、履行义务。
二是严格执行法律法规，维护房地产服务秩序。物业服务合同终止后的“接手难”是当前物业服务领域的热点难点话题，纠纷频发。被它所困扰的情况并不少见。房地产服务合同终止时，原房地产服务提供者应当离开房地产服务区域，归还房地产服务建筑、相关设施、房地产服务所需的相关资料等，配合新的房地产服务提供者进行交付工作，并如实报告房地产的使用和管理情况。在第三案中，人民法院严格按照《中华人民共和国民法通则》第九百四十九条的规定，原房地产服务提供者拒不离开的，在房地产服务合同履行完毕后，将房产移交给业主。房地产服务秩序正常。
三是统一司法裁判规则，保障业主意思自治。业主大会决策是业主就社区重大事项自愿行使共同管理权的重要方式。业主大会的决定作为业主的自治机关，对业主具有法律约束力，但对业主以外的单位不具有直接约束力。由于房地产服务商非小区业主，无权请求人民法院裁定业主大会决定的有效性。在案例四中，人民法院正确适用了《中华人民共和国民法典》第280条的规定，明确房地产服务提供者无权对业主委员会选择新的房地产服务提供者的决定提起诉讼。这维护了业主委员会的合法性业主依法作出决定，保护业主的自主权。
四是充分发挥巡回法院作用，一举化解纠纷矛盾。在处理财产纠纷时，不能个案处理。我们要着眼于解决矛盾的本质，解决事情，说服人心，追求真正解决矛盾的结果。世界各国人民法院秉承上述司法理念，坚持“处理与治理”并重的原则，积极探索和创新各类财产、服务纠纷解决机制，形成“调解判决+一次性解决”、“巡回审判+实质性调解”和“协调优先方式”。 “改革+支持改革后调解”等众多经验和卓有成效的实践。在第五案中，人民法院采取了“巡回审理+开庭审理”的方式。“示范调解”，在当地开庭开庭，举例讲解法律，一次性化解了百余起可能出现的纠纷，达到了“办一个案子、治一个案子”的积极效果。
房产服务合同纠纷典型案例
案例1
房地产服务提供商将无法鼓励房地产办公室付费，甚至无法限制门禁系统的使用。
——张猛与某房地产公司房产服务合同纠纷诉讼
案件基本事实
张是一家私人社区和房地产公司的老板，我们在尼蒂提供房地产服务。 2021年9月，张女士因未缴纳物业费而被禁止使用其所居住单位的电梯和门禁系统。与房地产公司协商未果后，张某向法院提起诉讼，要求房地产公司恢复电梯使用并继续通行。罗尔系统。
试用结果
原审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，房地产服务提供者不得采取断电、断水、断暖气、断气等方式诱导缴纳房产费。本案中，张先生有义务缴纳房产费，但房地产公司不应以未激活房卡、一般阻止其进入单位大门或使用电梯门禁系统等方式要求业主缴纳房产费。房地产公司可以因张先生未缴纳房产费而单独行使其违约权利。法院依法澄清情况后，该房地产公司在本案审理过程中主动恢复使用张某的门禁系统。
典型意义
业主必须向业主缴纳房产费房地产服务商按照协议。然而，在此过程中，房东经常拖延或拒绝支付房产费。房地产服务提供商经常使用各种方法来诱导支付房地产费用。房产服务提供者通过不激活业主房卡、限制电梯使用等方式收取房产费，实质上是基于房产服务合同项下的债权，不合理地限制了业主在建筑物内的明确产权。这种行为没有法律依据，超出合理必要限度，往往会加剧当事人之间的矛盾。房产服务提供者应当采用合理方式为房产费缴纳提供便利。业主提出要求后合理期限内不缴纳房产费的，房产服务提供者bibliios应当依法通过调解、立案等方式恢复其合法权益。提起诉讼或提出仲裁要求。可以得到保护，但不能以影响所有者正常生活的方式诱导付费。企业和业主在签订物业服务合同时必须恪守合同精神，全面履行物业服务合同项下的义务，共同构建和谐宜居的社区环境。本案判决明确，房产服务提供者必须合理合法地为房产费用的缴纳提供便利，依法保护业主的合法权益。
案例2
业主不得因设计不合理或者其他房屋质量问题而拒绝缴纳物业费。
——某房地产公司诉徐萌萌等人房产服务合同纠纷诉讼案
案件基本事实
房地产公司在签订《预售协议》后开始向社区提供房地产服务。徐某某是本案小区业主，因2019年5月至2022年12月期间未按时支付房产价款，且经提醒后仍未在合理期限内支付，将房地产公司告上法庭。徐某某以厨房布局不合理、油烟倒流等为由，辩称不应支付房产租金。
试用结果
原审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，房地产服务提供者必须根据合同性质和房地产的用途，妥善维修、保养、清洁、绿化、经营和管理房地产服务区域内业主的公共区域，维护房地产服务区域的基本秩序，采取合理措施保护人身、财产安全。y 的业主。 《房地产管理条例》第三十五条规定，房地产服务提供者应当按照房地产服务合同的约定提供相应的服务。在这种情况下，厨房的设计并不是房产服务商的义务。厨房布局不合理、油烟倒流等，属于商品房买卖合同法律关系中的履行缺陷范畴。这些与房产服务合同不具有相同的法律关系。本案涉及的骗子，责任人也不同。徐猛表示，厨房布局不合理造成的损失与房产公司无关。孟先生的辩解以及他的辩方因房屋质量问题而不应支付房产费用的说法都是毫无根据的。最终判决：徐某某支付房产款4500余元2019年5月至2022年12月任职于一家房地产公司。
典型意义
房地产服务提供者的义务以法律规定和房地产服务合同为依据，主要包括维护、维持秩序、保护安全、制止违法行为、向政府有关部门报告、协助处理等职责。一般来说，房屋私人部分的质量和设计不属于房产服务商的责任范围。如果业主因房屋设计不合理或质量问题而拒绝支付房产费用，或声称用维护和管理费用来抵消房产成本，业主将没有资格获得支持。本案的判决将明确房地产服务合同与其他法律关系的关系，有利于指导业主正确区分责任主体，合理维护自身权益。依照法律法规的规定，妥善平衡房地产服务合同各方的合法利益。
案例3
房产服务合同终止后，原房产服务提供者拒不离开的，业主在房产服务合同终止后无需缴纳房产费。
——某房地产公司因房产服务合同纠纷起诉何某某。
案件基本事实
房地产公司是向社区提供房地产服务的原始提供者。社区业主委员会致函房地产公司，告知其将在原房产服务合同到期后重新选择房产服务商，并邀请其积极参与竞标。房地产公司回函称，原房产服务合同到期即终止。社区随后聘请了新的房产服务代表，并与其签订了《物业管理服务协议》。业委会已通知房产中介机构及时办理交房手续，否则将面临相应的法律后果。但由于房地产公司无法在合理期限内退出，新的房地产服务人员长期无法进入现场。原房产服务合同终止后，某房地产公司未向业主何萌萌先生收取房产费。为此，我向法院提起诉讼。
试用结果
原审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定，房地产服务合同终止时，原房地产服务提供者必须在约定期限或者合理期限内退出房地产服务。房地产服务 我们将将房屋及相关设施、物业服务所需的相关资料等交还给业主委员会，交还给决定自行管理的业主或者其指定的业主，我们将配合新物业服务人员的移交工作，如实报告物业的使用和管理情况。原物业服务单位违反前款规定的，物业服务合同终止后，不得要求业主缴纳物业费。物业服务提供者给业主造成损失的，业主必须赔偿损失。本案中，房地产公司在终止原房地产服务合同后，未按照业主委员会的要求履行转让至新的房地产服务商的义务，在明确告知法律影响的情况下仍拒绝退出房地产服务区域。我是房产服务合同终止后，不得要求业主缴纳房产费。最终判决：驳回房地产公司的诉讼请求。
典型意义
配合交付货物是房地产服务合同终止后，原房地产服务提供者应当基于诚实信用原则履行的合同后义务。由于新老房产服务商之间存在利益冲突，一些老房产服务商无视社区业主的共同意愿，继续占用房产设施，并且拒绝返还相关信息。这是一个“以服务为名的竞争职业”，让新的房地产服务商很难顺利运营。房产交付的延误不仅增加了原房产服务商之间发生纠纷的概率，新的房产服务商之间也产生了纠纷。物业服务提供者、业主委员会或业主委员会，还会扰乱社区的管理秩序，影响物业服务质量，降低业主的生活质量。本案判决驳回房地产公司的诉讼请求，有利于引导房地产服务商及时退出，依法履行交付义务。这规范了房地产服务行为，对于构建和谐宜居的社区环境具有积极意义。
案例4
原房地产服务提供者无权对业主委员会选择新的房地产服务提供者的决定提起诉讼。
——房地产公司诉社区产权委员会房产等房产服务合同纠纷
案件基本事实
房地产公司是经建设主管部门选定的初步房地产服务提供者。一个特定的社区。社区随后召开了业主会议，决定解雇该房地产经纪人并选举一名新的房地产服务代表。社区业主委员会与新的房产服务代表签订了单独的房产服务协议。某房地产公司提起诉讼，要求宣告社区业主委员会选择新的房地产服务商的决定无效，认为该决定不符合法律对业主决定事项占用平方米比例和集体投票人数的规定。
试验结果
下级法院裁定，《中华人民共和国民法典》第278条规定，房地产服务公司的选任和解聘，必须由业主共同决定。法律规定，房地产服务企业的选任和解聘，由房地产服务企业共同决定。由业主负责，程序统一，因为每个业主都有权根据建筑物的所有权划分来共同管理公共区域。共同管理的事项可以而且应该由组织成员共同决定，防止其合法权益受到侵犯。业主委员会或者业主委员会的决定对业主具有法律约束力。因此，根据《中华人民共和国民法》第280条规定，业主委员会的决定侵犯业主合法权益的，受损害的业主可以向人民法院请求撤销。本案中，房地产公司不拥有该小区，不受业主委员会的决定约束，与被诉业主委员会的决定没有直接利害关系。因此，业主无权提起诉讼以撤销业主大会的决定或确认其无效。菲最终判决：驳回房地产公司的诉讼。
典型意义业主会议决策是业主对社区关键问题进行集体控制、实现自治的重要方式。业主大会的决定作为业主的自治机关，对业主具有法律约束力，不直接约束业主以外的单位。因此，我向非社区业主的房产服务商提出，就业主委员会的决定的有效性向人民法院提起上诉的必要性和合法性。原房地产服务提供者认为因房地产服务合同终止而遭受损失的，可以依照《中华人民共和国民法典》第九百四十六条的规定单独提出索赔。日常生活中，一些房产服务人员在被解聘后，试图推翻业主委员会的决定，否定业主的共同意愿。请求确认业主委员会决议无效或被撤销。该诉讼明确规定，房地产服务提供商不能起诉业主委员会选择新房地产服务提供商的决定。指导和保障业主委员会决策的合法性和业主依法行使共同管理权。
案例5
灵活运用“巡回审判+示范调解”方式，一次性解决当事人财产纠纷。
——房地产公司诉陈先生房产服务合同纠纷诉讼
案件基本事实
房地产公司为特定社区提供日常保洁、保安巡逻、日常电梯维护等房地产服务。多数业主没有按时缴纳房产费，导致房地产企业难以维持日常运营，物业管理水平低下。管理服务逐渐减少，导致企业与业主之间的矛盾加剧。后来，由于房地产公司未能向业主陈某收取房产费，该房产被告上法庭。
测试方法
原审法院加强了对本案相关社区物业服务及违法行为的调查认定。考虑到除陈先生外，涉案地区还有100余名业主拖欠房产费，且房地产公司欲提起联合诉讼，法院决定前往该地区进行巡回审理，并决定就地解决该事件。庭审中，法院对该中心的服务质量进行了详细调查，并对相关法律问题进行了解读。房地产公司意识到其服务确实不足，遂与陈先生就地签订了仲裁协议。在法院的主持下，业主将根据房地产公司提供的服务内容和质量支付适当的物业费。庭审结束后，法院立即开展了房地产企业与小区业主互谅互让的法律宣传，妥善解决了社区内可能出现的100余起纠纷。
典型意义
房产收费不仅是房产服务商提供服务的基础，也是维持小区内电梯、配电、消防等设备设施正常运行的保障。按时足额缴纳房产费的房主可以帮助房产服务商提供更好的服务。随着房产服务商不断提高服务质量，业主将能够更加自觉地缴纳房产费，形成良性循环。将创造更加舒适、优美的生活环境。本案中，法院举行巡回审理，现场释法，促进双方理解，实现“单一案件处理、单一案件管理”。这不仅减轻了当事人的诉讼负担，而且节省了司法资源，为业主创造了良好的生存环境，将“三个效应”有机地结合起来。 【编辑：黄雨涵】
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